这个一线城市,井喷了!

来源:楼市相对论 刚刚过去的1年,中国城市竞争格局出现了怎样的新变化、新趋势? 如果用一句话概括就是:京沪王者归来,港深孕育转机,马太效应加剧。 “港深孕育转机&

来源:楼市相对论 刚刚过去的1年,中国城市竞争格局出现了怎样的新变化、新趋势? 如果用一句话概括就是:京沪王者归来,港深孕育转机,马太效应加剧。 “港深孕育转机”,是说香港完成了二次回归,经济增长、社会发展将从2022年发力,“北部都会区”的提出意味着香港结束了“拒绝做大”的徘徊时期;深圳为期2年左

来源:楼市相对论

刚刚过去的1年,中国城市竞争格局出现了怎样的新变化、新趋势?

如果用一句话概括就是:京沪王者归来,港深孕育转机,马太效应加剧。

“港深孕育转机”,是说香港完成了二次回归,经济增长、社会发展将从2022年发力,“北部都会区”的提出意味着香港结束了“拒绝做大”的徘徊时期;深圳为期2年左右的经济调整,也将在2022年内完成,整个城市的定位、功能都将迈上新台阶。

“马太效应加剧”,是说随着房地产产能见顶,普通三四五线城市压力渐大,优质资源、增量人口、增量资金将加速向“头部”都市圈集中。鹤岗最近传出的“财政重整”,就是一个标志性事件。

“京沪王者归来”,是说北京和上海改变了前几年“做减法”的政策,放松人口落户管制,再次走上了“做大做强”之路。

其标志是:北京证券交易所以闪电速度在2021年成立,上海从一座城变成了“1+5”座城。

阶段性成果是:上海和北京在2021年GDP双双突破4万亿,上海达到了4.32万亿,北京为4.03万亿。

深圳是否能突破3万亿尚未宣布,广州突破3万亿的机会暂时不高。广深和京沪的年度GDP差距,在1万亿到1.3万亿之间。

近日披露的上海2021年户籍人口变动数据证明了:上海的确在2021年,出现了井喷式增长。

有研究者根据上海市人力资源与社会保障局每月公示的“居转户”、“人才引进”的数据,推算出上海2021年户籍人口“迁入量”达到了7.3万人,创下了2014年以来的新高!(见下图)

2021年持上海居住证落户的居民达到了37684人,同比增加了104.6%;通过“人才引进”渠道获得上海户口的为35444人,同比增加了172%!

上图则是两项合计之后,上海每年迁入的户籍人口数。2021年新增量,几乎相当于2018年、2019年和2020年的总和!

我之前在专栏里大家看过北大、清华2021年毕业生就业数据,清北毕业生在2021年呈现出明显的选择上海、北京的态势,之前作为第一选择的广东转眼之间就沦为第三。

这很容易理解:北京和上海户口含金量更高,落户之后马上可以买房子。

而去深圳落户,还要交3年社保才能买房。谁知道3年之后深圳房价是多少钱一平米?而且,清北毕业生最喜欢的华为和腾讯最近都有点“水逆”,吸引力有所降低。

北京和上海为什么微调了人口政策?原因很简单:任何一个中心城市,都是靠吐故纳新来维持超强竞争地位的。你必须面向全国、或者周边数省“抽血”。

如果一个城市拒绝“抽血”,一定会被时代抛弃。

最典型的案例是香港。香港面向内地有限的“单程证”(其实就是移民)名额,大半给了中下阶层在内地的配偶和子女,吸纳内地精英的数量非常有限。

过去40年里,深圳平均每年新增人口是香港的10到20倍。其中仅过去10年,深圳就几乎新增了一个香港的总人口。所以,深圳经济总量和创新能力迅速超越了香港。

京沪是从2015年前后开始“做减法”,控制人口。作为一个超级都市,每年仅需要正常更替的人才,就非常庞大。如果不能每年引入20到30万高级人才,竞争力将很快下降。

上图是2020年广东省各城市户籍人口增长情况。其中包含了户籍人口的自然增长和迁入。(2021年数据尚未公布)

深圳户籍人口在疫情爆发之年出现了一次惊人增长,新增了将近90万人。这是为什么深圳在2020年楼市715新政中,全面提高户籍人口购房门槛的原因(增加了3年社保的要求,让所有退休后迁户口到深圳的人永远没有资格购买住宅)。

广州在2020年,户籍人口也大增了31万人。

(上图:北京户籍人口变动情况,最近3年迁入数出现了反弹。2021年数据尚未公布)

京沪再怎么放松,也很难追上深圳和广州的户籍人口增长量。但京沪迁入的人口素质会比较高。

在上海,还特意为增量人才、人口准备了更大的发展空间:五大新城。

五大新城,是指嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇。这个概念提出得比较早,但从2021年开始,5大新城的定位发生了全面变化和升级。

第一,五大新城不仅是5个区域中心,还是5个各自独立的“综合性节点城市”。

第二,五大新城是上海都市圈的“第一圈层”。

第三,五大新城要“和长三角城市群其余40多个城市一样,建成现代化的大城市和长三角的增长极”。

看懂了吗?五大新城将来跟嘉兴、苏州、南通、湖州一样,都是具有综合性完善功能的城市,而不是一个城区。

未来的上海将不再是一座城,而是“1+5”座城!

最近几天,上海在政府工作报告里再次强调:推进一城一枢纽建设,这五个新城都要成为“枢纽”。将引导大学、大医院、大所、大集团等入驻五个新城,每个新城都要有一个大学校区,每个新城都要打造一个三甲医院,每个新城都要有一个生态的公园带。

为了推动五大新城建设,上海近期启动了255个重大项目,推动50家企业总部和62家研发中心落户新城。

五大新城未来的承载人口,也大幅调升到了每个新城100万人以上。

这意味着,上海未来人口承载能力、承载目标都有了较大提升。

2021年7万多人落户上海带来的增长效应,已开始显现。

上图是上海二手房成交套数走势图。

2021年最后3个月,成交量出现了强劲反弹,走势明显比深圳、广州、杭州要强。

上海每年二手房成交套数大概在28到30万套之间,金额在1万亿左右,是全国最高的,大约占全国二手房成交金额的七分之一。

另外,2021年上海全年资金总量(金融机构本外币存款余额)的同比增幅,基本上是10大城市里最高的,达到了12.8%。

上图是中国内地50个主要城市的资金总量,有些城市只公布了11月或者10月的数据,长春拉萨的2021年数据一直没有公布。

过去1年,深圳的资金增速一直压着上海,到了最后3个月被上海反超。北京一直比较落后,最近几个月增速略有提升,但估计全年不超过10%。北交所效应,估计到2022年才能看出来。

广州的12月数据尚未公布,增速估计在10%左右。

所以四大一线城市2021年资金总量的增速,上海拿下了第一。

在资金增量方面,上海接近2万亿,比北京的1.68万亿高,也拿下了全国第一。上海一年的资金增量,就相当于1个二线城市的总量,显示了巨大的聚财能力。

上海资金总量为什么增长得这么好?跟科创板发力有很大关系,也跟人口增长、五大新城发力密切相关。

总之,2021年是京沪的王者归来之年。这种态势,还会延续到2022年。

至于未来中国城市的“阶层”,将越来越稳固,再出现深圳这样逆袭的城市,可能性越来越小了。

文章来源:刘晓博说楼市(ID:liuxb919),已经过作者授权。

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