全国21城二手房成交141万宗!行业出现新玩家

2021年21城二手住宅成交套数141万宗、成交面积1.3万亿㎡,交易规模不及前两年,成交套数较2020年和2019年分别下滑8%和4%。

2021年21城二手住宅成交套数141万宗、成交面积1.3万亿㎡,交易规模不及前两年,成交套数较2020年和2019年分别下滑8%和4%。

据保利投顾研究院监测,2021年21城二手住宅成交套数141万宗、成交面积1.3万亿㎡,交易规模不及前两年,成交套数较2020年和2019年分别下滑8%和4%。

北京全年二手成交19.3万宗,同比上升14%、较2019年上升33%,为近5年高位。上海全年二手成交27.2万宗,同比下跌8%、较2019年上升19%。广州全年二手成交11.7万宗,同比下跌11%、较2019年上升27%。深圳全年成交4.1万宗,同比下跌57%、较2019年下跌47%,为2008年以来最低位,基本相当于历史新低。

2021年二手行业出现“三新”——新调控、新模式、新玩家。一方面,2020年及2021年初二手房价格出现跳涨,一二手倒挂导致套利预期高涨,在稳房价、稳预期的基调下,二手指导价纳入调控工具箱,首次针对二手房进行价格管控;另一方面,为整治行业乱象,深圳首推“单边代理”模式,买卖双方各自委托经纪人进行交易。

新调控,即二手指导价。前期二手房价格持续上升触发了二手指导价新政。2月深圳首发二手指导价,此后东莞、成都等城陆续加入,范围持续扩大、内容持续完善。从调控城市来看,二手指导价发布后,整体价格均呈现回落,其中深圳作为首个调控城市,价格率先转跌、调整幅度最大,环比价格指数从1月涨1.7%转为12月跌0.4%。

新模式,即单边代理。为整治信息不对称及双边代理下可能导致的利益损害,深圳革新行业交易模式,推行新版二手房网签系统,国内首次引用“单边代理”模式,即买卖双方通过委托不同经纪人,形成单边委托关系,经纪人“各为其主”下争取合法利益最大化。

新玩家,即开发商系。在市场容量支撑、行业逐步发展下,近年加入二手经纪赛道的玩家愈加丰富。不同于2020年以互联网系为代表,2021年开发商系成为主要的新玩家,保利、万科、碧桂园、龙湖等房企,看好经纪服务的成长性,加大力度发展独立经纪品牌,积极拓展业务规模。以开发商系为代表的经纪企业,具有社区入口优势。

展望2022年,保利投顾研究院认为一是过紧信贷趋正常化,支持需求释放。降价,多城房贷利率较前期高位回调,且LPR下调将引导利率全面下行,降低月供成本;加量,整体放款加快、重启二手贷款,尤其利于换房链条转动;执行放宽,松动审核条件,购房者更容易申请贷款,信贷改善将有效支撑需求释放。

二是二手指导价作为稳预期手段,或将长期存在,但预计对市场影响相对缓和。挂钩放贷的执行趋松,如广州,非完全参照指导价放贷,能够降低客户购房成本;实际指导价可调整,仍有一定上调空间,如深圳(定期公布形式)、上海(房源核验形式)。

三是新房供应影响需求流向,供应较足城市存在一二手需求博弈,较紧城市二手房承接需求。北京等新房供应少,二手房市场主要承接需求,仍较稳定;广州等新房供应较足,需求释放在主城二手与郊区新房间存在博弈;合肥、成都等新房供应紧平衡,二手房市场可承接需求;郑州等新房供应充足,分流二手房市场需求。

来源:南方都市报

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作者: 渭南狐小夏

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