中部地区:市场深度调整后,置业信心有待重启

2021年下半年,全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善,特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足,购房者置业情绪略有好转。近两个月,货币政策继续发力,全面

2021年下半年,全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善,特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足,购房者置业情绪略有好转。近两个月,货币政策继续发力,全面降准、降息稳定市场预期,短期市场仍有降准降息预期,资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看,当前部分热点城市市场已现

2021年下半年,全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善,特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足,购房者置业情绪略有好转。近两个月,货币政策继续发力,全面降准、降息稳定市场预期,短期市场仍有降准降息预期,资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看,当前部分热点城市市场已现企稳迹象,但多数城市调整态势仍在深化。2022年初,中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化,形成区域楼市观察系列报告,以供企业参考,本文为系列研究之中部篇。(点击索取报告)

2021上半年,长沙、武汉看涨预期强烈,需求旺盛,绝对成交量更是创近几年新高,调控政策持续趋严,武汉针对热点地区实行集中开盘并出台房票制度,南昌采取“限房价、限地价、一次报价、禁马甲”的土拍规则等。下半年市场预期回落,市场下行明显,年末政策边际调整,金融环境改善,利好年末业绩冲刺,武汉、长沙成交量同比增长,而南昌供需同比双双下滑;郑州年中受洪水冲击,叠加疫情反扑,下半年市场下行明显,土地暗淡成交,楼市去化不佳,年底宏观政策持续发力,市场缓慢修复。▌武汉:楼市供求平稳,区域分化严重

2021年,房地产行业迎来深度调整期,武汉楼市不可避免的发生市场波动。受去化降低、集中开盘、预售新规等因素影响,呈现高供给、高库存、低去化特征!区域分化、企业分化和产品分化十分明显。

2021年,土地出让金达到1944亿元(全口径),其中住宅用地成交出让金1795亿元,在全国城市中排名第7。首批供地采取了较为宽松的土拍条件和较低的土地保证金,引起共计超百家房企关注,光谷出现溢价超过100%地块,创出地价新高;下半年,随着市场降温,土地出让基本以底价为主,接近7成地块为国资或地方平台公司所获。整体来看,2021年三批次土拍国资、地方平台托底显著,土地出让金占比超6成,民企参与前热后冷明显,民企参与也主要以勾地为主。

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

2021年,武汉新建商品住房全年成交约20.02万套,稳居全国三甲!自2020年6月新版合同启用,装修计入房价,整体均价出现上调,随着下半年市场形势的急速调整,全市各项目以价换量,房价快速上涨态势得到有效抑制。

2021年虽然市场总量保持了增长,但房企普遍没有完成年度任务,市场竞争激烈,目前武汉项目数量超过500个,活跃的在售项目至少350个。2021年监测武汉开盘521次,平均去化率41%,创历史新低,同时67%的开盘都伴随打折促销行为,以价换量普遍。预售新政与销售压力的挑战,迫使企业不断改变营销策略和推盘节奏,工抵房、特价房及渠道营销都成为了突围的常规手段。总体来说,主城区情况稍好,开盘去化率为46%,新城区为34%,蔡甸、新洲、汉南等区域降温较为明显。

由于近两年的调控和疫情影响,武汉市场存量不断增长。截止2021年12月,武汉商品住宅库存超过2000万平米,处历史高位,出清周期为11.6个月,一些新城区板块超过20个月,压力比较大,后期不排除出台因城施策的差别化政策,针对区域精准供应。

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武汉在商品房预售资金监管、人才落户、公积金贷款、发展保障性租赁住房等方面进一步优化,更加直接有效,整治市场乱象,大力发展租售并举、支持刚需购房、保障市场平稳运行。武汉不断迈向高质量发展新阶段,更具竞争力的房地产经济,依然是不可或缺的强力引擎。置身优胜劣汰大时代,房企唯有不断提升产品力、服务力、品牌竞争力,成为城市运营商与美好生活服务商。

▌长沙:楼市全年呈现“前热后冷”,年末改善需求释放带动成交翘尾

政策维稳,长沙政策调控继续担当全国标兵。2021年长沙首创法拍房“精准限购”、施行二手房“明码交易”,进一步对调控政策进行微调。10月28日,湖南省六部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,出台非住宅商品房去库存10条举措,对长沙高库存的商办市场带来一定利好。综合来看,长沙政策或已触底,全年未推出较为重大的调控政策,整体以微调为主。

土地市场方面,“两集中”政策实施,叠加上游信贷政策收紧,三批次集中供地情况大不相同。从土地出让位置来看,长沙城市扩张进入新的阶段,河东隆平高科、黄兴会展板块、河西三环外滨水新城等板块均有多宗土地挂出,政府对城市外围开发意愿较为强烈。同时多宗地块毛坯销售限价创所在板块限价新高,楼市预期稳定向好。从三次集中供地情况来看,一批次土地市场热度较高;二批次土拍规则全面升级,房企拿地热情骤降,流拍率骤升;三批次优化相关出让条件,实施精准供地,叠加“央、国、平”托底,稳定收官。

纵观2021全年,长沙土地市场城投公司为绝对主力。城投公司为土拍托底,稳定市场。未来房地产市场,地方城投和地方国企或将发挥更大作用。

2021年长沙楼市成交量价齐增,但上下半年“冷热不均”。上半年楼市成交火热,5月份达到全年最高点;下半年整体市场下行,楼市开始降温,6月开始楼市进入“连降模式”,10月更是达到下半年最低点,成交量仅74.89万方。12月受华润长沙悦府、旭辉铂悦湘江等高端改善项目开盘影响,带动房价出现结构性上涨。

从成交面积段来看,100㎡以上户型为绝对主力,占比近九成,120-140㎡、140-200㎡户型占比分别为28%、29%。限购政策下,叠加疫情冲击及三胎政策,长沙置业者购房更倾向于一步到位,改善型需求爆发。未来,核心区域具备优势资源的改善项目将更受市场追捧。

图:2017-2021年长沙市住成交面积段套数占比

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

元旦节后,年终冲刺节点已过,叠加1月底迎来春节假期,市场进入常规调整阶段,整体市场推盘节奏放缓;部分项目为保持一定热度,针对返乡置业群体推出相关优惠活动;但由于销售折扣减少、中介分销等渠道引流放缓,导致市场成交较为平淡,预计2022年初长沙市场将处于不温不火的平缓期。

▌南昌:楼市深处调整中,市场需求偏弱

2021对于南昌楼市而言,是非常具有挑战性的一年。在稳地价、稳房价、稳预期的大背景下,楼市限购政策依旧。在上半年稳中求进,而下半年“三道红线”效果显现,部分房企债务出现违约,整个房地产行业运行节奏被打乱,南昌楼市总体呈现持续阴跌、低位震荡、成交量持续低迷的市场态势。

政策方面:2021年南昌楼市政策调整较小,但土拍政策迎来了重大改革,2021年9月,市自然资源局发布新政,规定范围内的“限房价、限地价”住宅用地在出让方案中一并明确房屋销售价格上限和土地竞价上限。采取“网上拍卖+随机摇号”复合交易模式组织出让,至此,南昌进入“拿地摇号”时代,此举政策能够有效引导房企理性拿地,控制房地价差,给予房企一定利润空间,一定程度避免后期交付引起的房屋质量问题。

土地方面:2021年,南昌土拍市场热度不高,供地数量及规模同比均明显下滑,其中土地供应同比下降68.8%,土地成交面积同比下降75.1%,仅为2020年的四分之一,土地供应端减少,新项目入市随之减少,对于2022年的市场供需或将带来一定压力。

市场方面:2021年南昌楼市或许正在经历最艰难的时刻,商品住宅成交规模及成交金额同比均下滑。全年南昌市(市区+新建区)商品住宅成交510万㎡,较2020年下滑16.2%,较2019年下滑47.3%;2021年全年住宅成交金额649亿元,较2020年下滑10.4%,较2019年下滑39.8%;库存方面,截至2021年12月,南昌市商品住宅库存451万㎡,出清周期12.4个月。南昌虽为江西的省会城市,但无论是人口基数,产业结构和市场规模,城市基本面同周边省会城市均存在一定差距,对于省外人口吸引力、省内人口吸附力不足,加上2020年南昌土地市场大量供地,且部分区域供地节奏的问题,导致库存积压,从而造成低位横盘,持续低迷的局面。

整体来看,南昌市房地产市场成交规模在收缩,市场已进入深度调整期。展望2022年,短期经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力,在“稳增长”的基础上,南昌楼市出现“V”型反转的可能性不大,在需求没有明显提升下,中短期南昌楼市仍然需要用时间换取空间,通过低位横盘消化当前库存。同时市场分化现象加剧,核心板块在2021年土地供应减少情况下,未来市场供需结构将逐步合理,随着信贷环境的逐步改善,2022年市场有望进一步恢复,板块成交规模或将提升;但偏远郊区由于土地供给较大,供过于求的情况短期内难以得到转变,板块也将持续处于调整阶段。

▌郑州:市场内忧外困,恢复仍需时日

2021年郑州受政策调控、洪水冲击、疫情反扑等影响,房地产市场负重前行,整体行情不佳,全年先扬后抑,上半年市场平稳运行,首次土拍火爆收场,年中受洪水冲击,叠加疫情反扑,下半年市场下行明显,土地暗淡成交,楼市去化不佳,年底宏观政策持续发力,维护“三稳”,市场缓慢修复。

政策方面:郑州2021年房地产调控张弛有度,上半年严查经营贷、消费贷,防止资金违规入市,整体政策从严从紧,下半年突发洪水及多轮疫情反复,市场剧烈下行,“稳房价、稳预期”、维护房地产市场良性发展成为政策主基调,调控限制政策适度放宽。郑州全年土地三次集中供应,“稳地价”为主基调,“限马甲、限资金、后置审核”,土拍规则不断完善,主城区供地保持稳定,城改定向地撤牌严重,公开地机会增加。

土地端:郑州一批次供地成交火爆,房企拿地热情高涨,二、三批次供地成交趋冷,撤牌率上升,溢价率走低,流拍严重,从拿地区域来看,主城区为房企拿地主力区域,地块多集中于三环、四环之间,近远郊土地市场较为冷淡,国、央企成为全年拿地主力军,民企普遍拿地意愿不足,集体躺平,除部分优质地块外,底价成交成为全年主基调。

销售端:受洪水及疫情反复的多重因素影响,郑州楼市数次“停摆”,全年去化不尽理想,房企普遍降价以求以价换量。分区域来看,主城区价值凸显,市场去化较好,近远郊市场下行,去化普遍不佳。刚需、刚改产品为市场主力产品,改善型产品需求较弱,2021年郑州房地产市场大量楼盘延期交付,市场信心下降。

中央坚持“房住不炒”和“三稳”的主基调不变,促进房地产行业平稳健康发展和良性循环,仍是政策调控的主基调,郑州受洪水及多轮疫情的影响,政策微调预期明显,稳定购房者置业信心,保障合理购房需求正常释放,提高房企资金使用效率,促进房地产市场平稳运行,将会是为未来郑州房地产调控的主要方向。

2021年郑州城改项目推进节奏缓慢,且流拍严重,预计2022年政府或将加大城改项目推进力度,保障城改项目顺利落地,公开土地数量或将持续增加从而提振市场信心,企业拿地以稳为主,联合拿地或将变多。销售端,预计2022年郑州房地产市场置业信心仍处于修复期,楼市目前下行趋势还未彻底转变,短期市场修复仍需时间,刚需产品仍为市场主力,成交主力区域仍将为主城区,近远郊县市场将处于恢复期。

结语

2022年房企仍然面临流动性考验以及降负债的要求,房企土地新增投资意愿整体不会太高,但2021年四季度以来,随着一系列维稳措施的出台,风险问题逐步得到遏制并陆续出清,正常的投融资、信贷需求、购房需求得到满足,武汉、长沙、南昌等房地产市场正在逐渐稳定下来,中长期看,随着中部崛起战略推进,城镇化进程不断,中部地区核心城市依然拥有一定的成长空间,仍具较强的投资吸引力,是大型房企的重点关注城市。在新经济格局下,中部省会城市在城市圈打造和区域经济中,将发挥更加重要的引领作用,也将推动房地产行业不断步入高质量发展新时代。2022年,中部省会城市正处于迈向高质量发展的战略机遇期,头部房企将在投资布局、开发建设、设计营销、管理服务等方面不断优化调整,以适应新的监管要求,逐步进入精细管理、高质量发展时代,进而推动中部地区房地产市场稳字当头、稳中求进。

但值得注意的是,2022年各城市间市场分化仍较为明显,武汉潜在供应规模较大,市场竞争激烈,但市场需求充足,仍将维持较高规模成交。长沙2021年土地成交将推动商品住宅市场成交保持较高水平,但市场竞争压力有增无减。南昌市场容量及热度不高,潜在供应缩量或将对2022全年成交形成较大影响。郑州市场当前仍低温运行,购房者置业信心不足,短期市场恢复动力相对较弱,预计2022年郑州市场短期逐渐企稳,下半年有望逐渐回升。

来源:中指研究院

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